Arriendos en Colombia: el tope legal y lo que dice el mercado

Si compras una vivienda en Colombia para arrendarla, hay dos números que definen cuánto puede crecer ese ingreso: el tope legal para subir los arriendos y lo que de verdad están subiendo en el mercado. En 2026 el primero es 5,10%. El segundo, según el DANE, fue 5,01% en los doce meses hasta agosto, mientras la inflación general iba en 6,24%.

Aquí te explicamos qué dice la ley sobre los arriendos de vivienda en Colombia, cómo se calcula el reajuste anual y qué muestran los datos oficiales.

¿Cuánto puede subir el arriendo en Colombia en 2026?

El reajuste del arriendo de vivienda urbana lo regula el artículo 20 de la Ley 820 de 2003. La regla tiene tres partes:

• El arrendador puede subir el canon, que es el valor mensual del arriendo, cada doce meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio.
• El aumento no puede superar el 100% de la inflación del año calendario anterior, medida con el índice de precios al consumidor (IPC) del DANE.
• El nuevo canon tampoco puede pasarse del tope del artículo 18, que explicamos en la siguiente sección.

La inflación de 2025 fue 5,10%, según el DANE. Así que un contrato que cumple un año en cualquier mes de 2026 puede subir, como máximo, ese 5,10%. Si el arriendo es de $2.000.000 al mes, el nuevo canon puede llegar hasta $2.102.000.

La ley pide además un paso formal: el arrendador tiene que informarle al arrendatario el monto del aumento y la fecha desde la que aplica, a través de una empresa de correo autorizada o por el mecanismo de notificación que diga el contrato. Si no lo hace así, el aumento no se le puede exigir.

¿Hay un tope para el valor del arriendo?

Sí. El artículo 18 de la misma ley dice que el canon mensual no puede superar el 1% del valor comercial del inmueble. Y agrega un límite a esa cuenta: el valor comercial no puede estimarse en más de dos veces el avalúo catastral vigente, que es el valor que el catastro le asigna al inmueble y sobre el que se cobra el impuesto predial.

Dos ejemplos con un apartamento que vale $400 millones en el mercado:

• Si su avalúo catastral es de $250 millones, el doble son $500 millones, más que el valor comercial. El tope se calcula sobre los $400 millones: hasta $4.000.000 al mes.
• Si su avalúo catastral es de $180 millones, el doble son $360 millones. El tope se calcula sobre esa cifra: hasta $3.600.000 al mes, aunque el apartamento valga más.

Este techo solo te limita si el canon que consigues se acerca a ese 1%, algo poco común en vivienda. Vale la pena conocerlo de todas formas, porque un reajuste puede ser del porcentaje correcto y aun así quedar por encima del artículo 18.

¿El tope aplica a un contrato nuevo o a un local comercial?

Son dos casos distintos, y en los dos la respuesta cambia.

En un contrato nuevo, el límite del IPC no es el que manda. El artículo 20 habla de reajustes "cada doce meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio", y el artículo 18 dice que el precio lo fijan las partes. Por eso, cuando termina un contrato y firmas uno nuevo con otro arrendatario, el canon se negocia otra vez, siempre por debajo del tope del 1%. Si se trata del mismo arrendatario, consulta con un abogado antes de firmar un contrato nuevo para subir el precio.

En locales, oficinas y bodegas tampoco aplica. La Ley 820 regula el arrendamiento de vivienda urbana. En los inmuebles comerciales el aumento depende de lo que digan las partes en el contrato, como explican Gerencie y MisAbogados.

¿Qué dicen los datos del DANE sobre los arriendos?

El DANE mide cuánto suben los arriendos dentro del IPC. La subclase que más sirve si eres arrendador es la de arriendo efectivo, que sigue lo que pagan los hogares que viven en arriendo. La otra, el arriendo imputado, estima cuánto pagarían los hogares que viven en vivienda propia.

Estos son los últimos datos, comparados con el tope legal de cada año:

Fuentes: DANE, boletines técnicos del IPC de diciembre de 2025 y agosto de 2026.

Los arriendos se mueven muy cerca del tope legal de cada año. Tiene lógica: los contratos que se renuevan solo pueden subir hasta la inflación del año anterior, y son la mayoría de lo que mide el índice. Los contratos nuevos, que se negocian libremente, son una de las razones por las que el dato no coincide exactamente con el tope.

¿Qué significa esto si compras para arrendar desde el exterior?

Tres ideas prácticas:

• Tu arriendo crece con la inflación pasada, no con la de hoy. El reajuste de 2026 se calcula con la inflación de 2025. Cuando la inflación se acelera, como este año, el arriendo se queda atrás: en agosto los arriendos subían 5,01% anual y la inflación, 6,24%. Descontando la inflación, eso es una caída cercana a 1,2%. Cuando la inflación baja, pasa lo contrario y el arriendo le gana por un tiempo.
• El tope de 2027 todavía no se conoce. Será la inflación de todo 2026, que el DANE publica a comienzos de enero. En agosto iba en 6,24% anual, pero el dato que cuenta es el de diciembre.
• Si una inmobiliaria administra tu inmueble, pregunta cómo notifica los reajustes. Un aumento que no se informa como pide la ley no se le puede cobrar al arrendatario.

Sobre lo que viene, el centro de estudios económicos ANIF advirtió en enero de 2026, según Portafolio, que si se construye menos vivienda de interés social podría haber presión al alza en los arriendos. Es una advertencia, no un pronóstico: el dato para seguirle el pulso es el IPC de arriendos que publica el DANE cada mes.

Calcular cuánto deja de verdad un arriendo, restando administración, impuesto predial y meses sin arrendatario, es otro tema. Aquí solo explicamos cómo se mueven los arriendos y qué permite la ley. Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría de un abogado para tu contrato.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto puede subir el arriendo en 2026?

En vivienda urbana, hasta 5,10%, que fue la inflación de 2025 según el DANE. Se aplica cuando el contrato cumple doce meses con el mismo precio, y el nuevo canon no puede pasar del 1% del valor comercial del inmueble.

¿El aumento del arriendo se hace en enero?

No necesariamente. Se hace cuando el contrato cumple cada año de ejecución, en el mes que corresponda. Lo que es igual para todos los contratos que se reajustan en 2026 es el tope: la inflación de 2025.

¿Cuál es el máximo que se puede cobrar de arriendo en Colombia?

El 1% del valor comercial del inmueble al mes. Para ese cálculo, el valor comercial no puede estimarse en más de dos veces el avalúo catastral vigente.

¿Los locales comerciales tienen el mismo tope?

No. La Ley 820 de 2003 regula la vivienda urbana. En locales, oficinas y bodegas el aumento se rige por lo pactado en el contrato.

Conclusión

En Colombia el arriendo de vivienda crece, por ley, al ritmo de la inflación del año anterior, con un techo del 1% del valor comercial del inmueble. Los datos del DANE muestran que el mercado se mueve muy cerca de esa regla, así que es la base realista para estimar cómo evoluciona ese ingreso en el tiempo. Si además estás mirando el mercado de vivienda nueva, te puede servir Vivienda nueva en 2026: lo que revelan los desistimientos.