Cuánto cuesta comprar vivienda, además del precio

El precio que aparece en el anuncio no es lo que termina costando comprar una vivienda en Colombia. Al firmar la escritura hay que pagar notaría, registro e impuestos, y para el comprador esos costos suman alrededor del 2% del valor del inmueble. En un apartamento de 300 millones son unos 6 millones de pesos que aparecen justo al final del proceso.

Esta es la lista completa, con lo que cuesta cada cosa en 2026 y quién lo paga.

¿Qué se paga al escriturar una vivienda?

La escritura se firma en una notaría y después se inscribe en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. En cada paso se paga algo distinto:

• En la notaría: los derechos notariales, su IVA y el valor de las hojas de la escritura.
• En el registro: el impuesto de registro, que es departamental, y los derechos de registro, que cobra la Superintendencia de Notariado y Registro.
• Antes de firmar: la retención en la fuente, que corre por cuenta del vendedor.

Derechos notariales

Los fija cada año la Superintendencia de Notariado y Registro. Para 2026 subieron 5,10%, la inflación de 2025, y se calculan así: $30.900 más el tres por mil sobre el excedente de $259.300 del valor del acto, más IVA y $5.600 por cada hoja de la escritura, según el detalle que publica Gerencie.

Por costumbre se reparten por mitades entre comprador y vendedor, aunque lo que manda es lo que pacten las partes en la promesa de compraventa.

Impuesto de registro

Es un impuesto departamental creado por la Ley 223 de 1995. Para los actos con cuantía que se registran en las oficinas de registro, la tarifa va del 0,5% al 1%, y cada departamento fija la suya dentro de ese rango. La base es el valor que diga el documento, que no puede ser inferior al avalúo catastral o al autoavalúo. Lo paga el comprador.

En algunos departamentos verás este cobro discriminado como "registro y beneficencia", porque parte del recaudo se destina a las loterías y beneficencias departamentales.

Derechos de registro

Los cobra la Superintendencia por inscribir la escritura. La tarifa de 2026 está en la Resolución 2026-001726-6, vigente desde el 2 de febrero, y se calcula con la Unidad de Valor Básico (UVB), que este año vale $12.110. Funciona por rangos aplicados sobre el valor total del acto:

Fuente: Resolución 2026-001726-6 de la Superintendencia de Notariado y Registro, con la UVB de 2026 en $12.110. Los valores en pesos son la conversión de los rangos en UVB.

Retención en la fuente

Cuando el vendedor es persona natural, el notario retiene el 1% del valor de la venta y lo consigna a la DIAN, según el artículo 398 del Estatuto Tributario. Se paga antes de firmar y lo asume el vendedor, así que no entra en tu presupuesto de comprador, pero sí aparece en la cuenta de cobro de la notaría.

Ejemplo: un apartamento de $300 millones

Con las tarifas de 2026, así queda la cuenta de una compraventa de $300.000.000 entre personas naturales, con el reparto que se acostumbra:

Cálculo propio con las tarifas de 2026. No incluye las hojas de la escritura ni los gastos del crédito.

¿Qué más conviene presupuestar?

Fuera de la escritura hay otros gastos que aparecen en el camino:

• El certificado de tradición y libertad, que cuesta $23.000 en versión electrónica. Lo vas a pedir más de una vez. Te explicamos cómo leerlo en Certificado de tradición y libertad: cómo leerlo.
• El estudio de títulos con un abogado, que revisa la historia jurídica del inmueble antes de firmar. Su honorario depende del profesional.
• Si compras con crédito: el estudio del crédito, el avalúo del inmueble, el registro de la hipoteca y los seguros de vida e incendio y terremoto que exige el banco. El registro de la hipoteca tiene tarifas reducidas cuando se trata de crédito de vivienda, y más bajas todavía en VIS.
• En vivienda nueva, algunos contratos trasladan al comprador la totalidad de los gastos de escrituración. Eso se revisa en la promesa antes de firmarla, no después.
• Desde la entrega empiezan los costos de tener el inmueble: impuesto predial, cuota de administración y seguros. Esos entran en la cuenta de la rentabilidad, que explicamos en Rentabilidad bruta, neta y plusvalía: no son lo mismo.

¿Por qué esto importa más si compras desde el exterior?

Porque el giro se suele hacer por el valor pactado del inmueble y estos costos se pagan aparte, en pesos y en Colombia, el mismo día de la firma. Si vas a otorgar un poder para que alguien firme por ti, ese poder también tiene su costo en la notaría o en el consulado, y conviene tenerlo listo con tiempo.

Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría de un abogado o un contador para tu caso.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto son los gastos de escrituración en Colombia?

Para el comprador, entre 1,8% y 2,3% del valor del inmueble con las tarifas de 2026, sumando su mitad de los derechos notariales, los derechos de registro y el impuesto de registro. El porcentaje exacto depende del departamento y del valor.

¿Quién paga los gastos notariales, el comprador o el vendedor?

Por costumbre se reparten por partes iguales, pero la ley no lo impone: vale lo que pacten las partes en la promesa de compraventa.

¿El impuesto de registro es igual en todo el país?

No. La Ley 223 de 1995 fija un rango de 0,5% a 1% para los actos con cuantía y cada departamento define su tarifa dentro de ese rango.

¿Quién paga la retención en la fuente al vender?

El vendedor. El notario la retiene antes de la firma y la consigna a la DIAN. Cuando el vendedor es persona natural, la tarifa es del 1% del valor de la venta.

Conclusión

Los costos de cerrar la compra no son una sorpresa si se presupuestan desde el principio: alrededor de 2% del valor para el comprador, más el estudio de títulos y los gastos del crédito. Tenerlos claros evita llegar a la notaría con el dinero justo para el precio y no para la firma. Si estás evaluando proyectos, puedes verlos en Inverclick.