Rentabilidad bruta, neta y plusvalía: no son lo mismo

Cuando alguien dice que un apartamento "renta el 1% mensual", está hablando de rentabilidad bruta. Cuando el dueño cuenta cuánto le queda al final del año, habla de rentabilidad neta. Y cuando se menciona cuánto subió de precio el inmueble, eso es valorización o plusvalía. Son tres números distintos y cada uno responde una pregunta diferente.

Aquí te explicamos qué mide cada uno, con una cuenta completa de ejemplo, para que puedas comparar una propiedad en Colombia con cualquier otra inversión.

¿Qué es la rentabilidad bruta?

Es lo que produce el arriendo antes de descontar cualquier gasto. Se calcula dividiendo el arriendo de un año entre lo que costó el inmueble:

Arriendo mensual por 12, dividido entre el precio del inmueble.

Un apartamento de $300.000.000 arrendado en $1.500.000 al mes produce $18.000.000 al año. Su rentabilidad bruta es 6% anual.

Sirve para comparar rápido entre inmuebles, y tiene un techo legal: el canon de arrendamiento de vivienda urbana no puede superar el 1% del valor comercial, según el artículo 18 de la Ley 820 de 2003. Es decir, 12% anual bruto es el máximo que permite la ley en vivienda. Lo explicamos en Arriendos en Colombia: el tope legal y lo que dice el mercado.

¿Qué se resta para llegar a la rentabilidad neta?

La neta es lo que de verdad te queda. Estos son los descuentos típicos de un propietario que arrienda para vivienda:

• La comisión de la inmobiliaria que administra el arriendo. En el mercado se cobra entre 8% y 10% del canon, más IVA, según Metrocuadrado.
• El impuesto predial, que se liquida sobre el avalúo catastral y cambia según la ciudad y el estrato.
• Los seguros, incluido el de arrendamiento si lo contratas.
• El mantenimiento y las reparaciones que le corresponden al dueño.
• Los meses sin arrendatario. Se llaman vacancia y son el costo que más se olvida.
• La cuota de administración, cuando el contrato la deja a cargo del propietario y no del arrendatario.

Con el mismo apartamento del ejemplo, suponiendo un mes desocupado al año:

Ejemplo ilustrativo. El predial y el mantenimiento dependen de cada inmueble y cada ciudad.

Ese ingreso neto sobre los $300.000.000 del inmueble da 3,92% anual, frente al 6% bruto. Y si sumas los costos de comprar, que rondan el 2% del valor, la base sube y la rentabilidad baja a 3,84%. Esos costos los detallamos en Cuánto cuesta comprar vivienda, además del precio.

¿Y la plusvalía?

La plusvalía, o valorización, es cuánto cambió el precio del inmueble. No es dinero en el bolsillo: solo se materializa el día que vendes, y vender también tiene costos e impuestos.

Para tener una referencia del mercado, el DANE publica el Índice de Precios de la Vivienda Nueva, que en el segundo trimestre de 2026 subió 8,80% anual, según el boletín de Indicadores Económicos Alrededor de la Construcción. Dos advertencias sobre ese número:

• Es un índice de mercado, no de tu inmueble. Un apartamento puntual puede subir más o menos que el promedio.
• Es una variación nominal. Con una inflación anual de 6,24% en agosto de 2026, según el DANE, buena parte de ese aumento solo compensa la pérdida de poder adquisitivo.

¿Se pueden sumar la renta y la valorización?

Se pueden mirar juntas, con cuidado. La renta llega mes a mes y la valorización solo se realiza al vender. Además se comportan distinto: en 2026 los arriendos subieron 5,01% anual, atados por ley a la inflación del año anterior, mientras el índice de precios de vivienda nueva iba en 8,80%.

Por eso, cuando compares una inversión inmobiliaria con otra alternativa, conviene dejar claro de qué número estás hablando y en qué plazo. Ninguna de estas cifras es una promesa: son datos históricos y supuestos, y los resultados futuros pueden ser distintos.

Cuatro errores comunes al calcular

• Usar el precio de lista y olvidar los costos de compra. Tu inversión real es el precio más los gastos de escrituración.
• No contar la vacancia. Un mes desocupado al año se lleva más del 8% del ingreso.
• Confundir la valorización del mercado con la de tu inmueble.
• Comparar una rentabilidad en pesos con una en otra moneda sin tener en cuenta la tasa de cambio y la inflación de cada país.

Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría de un asesor financiero para tu caso.

Preguntas frecuentes

¿Cómo se calcula la rentabilidad de un apartamento?

La bruta es el arriendo de un año dividido entre el precio del inmueble. La neta resta los costos del propietario: comisión de administración, predial, seguros, mantenimiento y los meses sin arrendatario.

¿Cuánto cobra una inmobiliaria por administrar un arriendo?

En el mercado se cobra entre 8% y 10% del canon mensual, más IVA, y puede variar si se contratan seguros o servicios adicionales.

¿La plusvalía cuenta como rentabilidad?

Solo cuando vendes. Hasta ese momento es una valorización en el papel, y al vender hay costos e impuestos que se descuentan.

¿Cuál es la rentabilidad bruta máxima legal en vivienda?

El canon no puede superar el 1% del valor comercial del inmueble al mes, según la Ley 820 de 2003, lo que equivale a 12% anual bruto como máximo.

Conclusión

Bruta, neta y plusvalía miden cosas distintas, y mezclarlas es la forma más fácil de sobreestimar lo que deja un inmueble. La cuenta que importa antes de invertir es la neta, con los costos reales y los meses vacíos incluidos, y la valorización aparte. Si quieres revisar proyectos con esa lupa, puedes verlos en Inverclick.